Sodo sklypai Lietuvoje išlieka populiari galimybė turėti savo žemės plotą, skirtą poilsiui, sodininkystei ar net nuolatiniam gyvenimui. Šiame straipsnyje apžvelgsime, ką svarbu žinoti apie sodo sklypus, įskaitant statybos reikalavimus ir galimybes įvairiose Lietuvos vietovėse, bei kokius iššūkius tenka spręsti sparčiai besikeičiančioms sodų bendrijoms.
Sodo sklypų pasiūla ir populiarumas
Šiuo metu rinkoje galima rasti įvairių sodo sklypų pasiūlymų skirtinguose Lietuvos regionuose. Nekilnojamojo turto brokeriai pastebi, kad vis daugiau kraštiečių nori turėti savo gamtos kampelį - sodą ar sodybą netoli miesto. Šie pavyzdžiai rodo, kad pasirinkimas yra platus ir kiekvienas gali rasti sau tinkamą variantą pagal poreikius ir galimybes. Daugelis pirkėjų perka sklypus, ketindami juose statyti gyvenamuosius namus, o kiti nori turėti nuosavas poilsiavietes.
Sodų bendrijose sklypai ir namai yra pigesni, palyginus su naujai vystomomis gyvenvietėmis. Neretai sodo bendrija žmones vilioja ir dėl galimybės turėti nuosavą kiemą, daugiau laisvės ir privatumo nei gyvenant, sakykime, daugiabutyje. Žmonės gana aktyviai domisi sodo sklypais ir juos perka.
Sodo sklypų kainos ir jas lemiantys veiksniai
Sodo sklypų kainos gali labai skirtis priklausomai nuo vietos, ploto, komunikacijų ir kitų faktorių. Kainos gali svyruoti priklausomai nuo rinkos sąlygų ir individualių sklypo savybių. Pavyzdžiui, 6 arų sklypas Gubojos soduose, šalia Dituvos, parduodamas už 18 000 €.
Norintys įsigyti sodą Kėdainių rajone gali rasti sklypų net už kelis šimtus eurų. Tiesa, už tokią kainą dažniausiai siūlomi tik tušti, apleisti sklypai, reikalaujantys daug darbo. Pigiausiai sodo namai parduodami Rastinėnuose ir Salininkuose, brangiausiai - Antakalnyje ir Pavilnyje. Vidutinės kainos vyrauja Balsių soduose. Sodų bendrijose už namus prašoma apie 30 proc. didesnės sumos nei už tokį patį, tik tuščią sklypą. Šiuo metu Rastinėnuose už sklypą prašoma nuo 25 tūkst. litų, o už sodo namą - nuo 40 tūkst. litų. Salininkuose sklypas kainuoja nuo 55 tūkst. litų, sodo namas - nuo 80 tūkst. litų. Vilniaus sodų bendrijose vyrauja 5-7 arų sklypai.
Dažniausiai finansiškai naudingiau pirkti tuščią sklypą nei sklypą su jame esančiu sodo nameliu, nes norint pasistatyti naują namą, atsiranda papildomų išlaidų dėl griovimo darbų ir nereikalingų statybinių medžiagų utilizavimo. Paradoksas, tačiau paprastai sklypai su nameliu parduodami brangiau, tad ir pirkėjo laukia gerokai ilgiau.
Pagrindinis veiksnys, lemiantis miestiečių kėlimąsi į sodus, tiktai ekonominis. Jeigu žmogus turėtų daug pinigų, jis nusipirktų sklypą su normaliu privažiuojamuoju keliu bei komunikacijomis ir ten pasistatytų namą. Kainos priklauso nuo kelių veiksnių, daug ką lemia atstumas nuo miesto ir galimybės privažiuoti. Labai svarbu tai, ar važiuoti reikės per miškus arba žvyrkeliu, nes gali būti sunkumų namus pasiekti žiemą. Kitas labai svarbus veiksnys - kaimynystė. Kaip pavyzdį galima pateikti Kleboniškio sodus, kurių jau senokai nebeliko. Ten stovi dideli namai, gyvena iš tiesų nemažai žmonių, o nekilnojamojo turto kainos kaip geroje, prestižinėje Kauno vietoje.
Prieš perkant sodo sklypą, svarbu išsiaiškinti, kokios komunikacijos yra prieinamos sklype. Alytuje parduodamas sklypas pasižymi miesto komunikacijomis ir atvesta elektra. Trakuose parduodamame sklype yra trijų fazių 9 kW elektros įvadas ir sezoninis vanduo. Tai svarbūs privalumai, kurie palengvina gyvenimą sodo sklype.
| Vieta | Plotas (arai) | Kaina (€) | Pastabos |
|---|---|---|---|
| Gubojos sodai, šalia Dituvos | 6 | 18 000 | |
| Panevėžys, Sakalų g. | 6.03 | Nenurodyta | Sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus |
Statybos reikalavimai ir teisinis reguliavimas
Prieš pradedant statybas sodo sklype, svarbu išsiaiškinti galiojančius statybos reikalavimus. Jie gali skirtis priklausomai nuo savivaldybės ir konkrečios sodo bendrijos taisyklių. Dažniausiai reikia atsižvelgti į sklypo paskirtį (ar leidžiama statyti gyvenamąjį namą, ar tik sodo namelį), pastatų aukštį ir plotą (nustatyti maksimalūs pastato parametrai), atstumus nuo sklypo ribų (būtina laikytis minimalių atstumų iki kaimyninių sklypų) ir komunikacijas (ar yra galimybė prisijungti prie elektros, vandens ir nuotekų tinklų).
Pavyzdžiui, Trakuose parduodamas sodo sklypas su gyvenamojo namo pamatais, o tai rodo, kad šiame sklype galima statyti gyvenamąjį namą. Tačiau, prieš pradedant statybas, būtina pasitikrinti visus reikalavimus savivaldybėje. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad sodo sklype esantis namas Mokolų s.b. Marijampolėje reikalauja kapitalinio remonto, o tai reiškia, kad prieš jį naudojant, būtina atlikti visus reikiamus remonto darbus, laikantis statybos reikalavimų.
Statybos reglamentų pokyčiai ir jų įtaka
Nuo 2024 metų lapkričio pakeitus tvarką sodo namų didžiausias leistinas bendras plotas statant be leidimų siekia iki 50 kv. metrų (vietoje 80 kv. m), o aukštis - 5 metrai (vietoje 8,5 m). Didesniems statiniams reikalingi projektai ir statybos leidimai. Todėl iki pasikeitimų termino visi suskubo registruoti ne tik jau pastatytus statinius sodų bendrijose, bet skubiai ėmė organizuoti net naujas statybas, registruojant jas kaip nebaigtus statinius, kuriems galioja senoji tvarka. Buvo skubama Registrų centre kaip sodo namo statybą registruoti tik esamus pamatus ir pan. Nors Klaipėdos rajone ankstesniais metais būdavo registruojama po maždaug 200 naujų sodo namelių, pernai šis skaičius šoko iki 627 namų. Klaipėdos mieste pernai registruota 18 sodo namelių, nors 2023 metais buvo tik 5.
Pernai buvusio aplinkos ministro Simono Gentvilo įsakymu pakeitus sodo namelių dydžio ir aukščio apribojimus visi skubėjo juos ir jų statybos pradžią registruoti iki lapkričio. Dabartinės valdžios koridoriuose diskutuojama apie tai, kad reikia panaikinti ankstesnį S. Gentvilo sprendimą ir vėl soduose leisti be leidimų statyti 80 kv. m ploto namus. Seimo Aplinkos apsaugos komiteto pirmininkas socialdemokratas Linas Jonauskas sako palaikantis idėją grąžinti buvusią tvarką. Jo teigimu, su Aplinkos ministerijos vadovybe sutarta šį klausimą svarstyti. Aplinkos viceministras Ramūnas Krugelis užsimena, kad bendrai statybų procesas galėtų būti labiau debiurokratizuotas. Viceministro teigimu, apribojimų mažiems statiniams gali būti atsisakyta - statybos leidimas būtų reikalingas tik didesniems.
Jeigu norime ištaisyti klaidą, geriausias periodas dabar, kol statybos nevyksta. Komiteto teigimu, komitetas pasilieka teisę nedidelių sodo namelių statybų tvarką perkelti į įstatymą, nes dabar reikalavimus savo įsakymais nustato ministras. Procesas gali būti sunkesnis ir ilgesnis, bet tokia galimybė negali būti atmestina. Jis skaičiuoja, kad sumažinus sodo namelių dydžio ir aukščio reikalavimus žmonės, norėdami pasistatyti didesnius statinius, gali patirti daugiau negu 5 tūkst. eurų papildomų išlaidų, kol gaus projektus ir statybos leidimus. NT statytojai prisitaikys prie reikalavimų. Dabartinės valdžios siekis reikalavimus namų statybai įtvirtinti įstatymu, o ne ministro įsakymu leistų padidinti šios srities skaidrumą.
Soduose namus statosi tie, kurie turi mažiau lėšų, tuo labiau kad 80 kv. m yra minimalus šeimos namelis, kuriame galima tilpti. Todėl ir buvo Registrų centre, matyt, pateikta daug dokumentų, kad jie pradėję statybas, gal kas net ir spėjo jas užbaigti, pabaigė tvarkytis dokumentus. Vis dėlto kai kurie šalies architektai mano, kad anksčiau, pasinaudojus galimybe statyti namus iki 80 kv. m be projekto, buvo gudraujama: statyti sodo namai, bet jau pastačius pakeista jų paskirtis ir įteisinti gyvenamieji namai, nors statant sodo namą nereikėjo laikytis energinio efektyvumo ar kitų reikalavimų.
Šiuo metu sodų bendrijose nedraudžiama statyti didelius gyvenamuosius namus, tačiau tam reikia gauti visus būtinus leidimus. Geriausia yra tokia sistema, kuri yra vienoda visiems. Dabar didžiuosiuose miestuose nemažai sodų bendrijų yra vos ne miesto centruose ir, mano galva, būtų teisinga statytis pagal tokią tvarką, kokia galioja ir kitiems individualių namų statytojams.
Sodininkų bendrijų transformacija į gyvenvietes
Bėgant dešimtmečiams, augant gyvenamojo ploto poreikiams sodininkų bendrijos taip urbanizavosi, kad kai kurios išaugo iš vasarnamių ir stojo į lygią gretą su miesteliais ar gyvenvietėmis. Sodų virsmą gyvenvietėmis patvirtina ir statistika. Dercekliuose, kur įsikūrusi „didžiausia Europoje“ vadinama Dituvos sodų bendrija, yra įvardinama kaip viena sparčiausiai besivystančių šalies vietovių, kur gyventojų skaičius auga greičiausiai. Sodininkų bendrijos aplink didžiuosius miestus pamažu tampa stipriomis bendruomenėmis, kurios aktyviai tvarko buvusių sodų teritorijas ir kuria nuolatiniam gyvenimui būtiną infrastruktūrą.
Iš pradžių sodams skirti SB „Guboja“ sklypai tarnavo pagal pirminę paskirtį, tačiau pastaraisiais metais teritorijoje intensyviai kuriasi šeimos nuolatiniam gyvenimui. Tai reiškia, kad faktinė žemės naudojimo paskirtis jau seniai neatitinka mėgėjiškos sodininkystės funkcijos. Kartu keičiasi ir gyventojų poreikiai: vietoje daržų ir šiltnamių šiandien reikalingi asfaltuoti keliai, šaligatviai, gatvių apšvietimas, poilsio zonos, greičio ribojimo priemonės, centralizuotos nuotekų ir vandentiekio sistemos, naujų statybų kontrolė ir priežiūra, viešojo transporto maršrutai, moderni elektros tiekimo infrastruktūra, melioracijos kanalų priežiūra, bebrų populiacijos kontrolė ir kt.
Gyvenamąjį sodo namą sodų teritorijoje galima įsigyti nuo 10 tūkstančių eurų. Tai puiki galimybė jaunai šeimai turėti savo namus. Žinoma, dar reikės investicijų į namo atnaujinimą, apšildymą ir t.t. Tiesa, soduose yra ir tokių rezidencijų, kurių kainos gali siekti ir šimtatūkstantinę sumą. Skaičiuojama, kad kuo toliau, tuo daugiau žmonių kelsis į sodus, o šie virs gyvenvietėmis.
Kodėl žmonės renkasi sodus nuolatiniam gyvenimui?
Galima įvardinti kelias sodų transformacijos į naujas gyvenvietes priežastis. Viena jų - mažesnės sodų namų ir sklypų kainos. Kitas aspektas - žmonės nori turėti savo širdžiai mielą kampelį. Vieni soduose mėgsta leisti savaitgalius, kitiems tai yra pats geriausias užsiėmimas po darbo. Anksčiau žemės sklypeliuose savanoriškai vergijai save pasmerkę miestiečiai purendavo dirvą, augindami vaiskrūmius ir daržoves, stengdamiesi kuo tikslingiau panaudoti kiekvieną žemės pėdą, o dabar lysves vis dažniau keičia išpuoselėta veja. Padidėjus perkamajai galiai, iš dalies pasikeitus ir žmonių mąstymui, kauniečiai užmiesčio sodus vis labiau vertina kaip ranka pasiekiamą gamtos prieglobstį, kuriame galima bent trumpam pabėgti nuo miesto šurmulio. Sodininkų bendrijų veidą keičia ir prasidėjusi žmonių migracija. Vasarai į sodo namelius persikelia nemažai garbaus amžiaus kauniečių. Vis daugiau miestiečių rekonstruoja esamus ar stato naujus namus ir keliasi į užmiestį nuolat gyventi. Populiaru įsikurti užmiestyje, o Kaune turimą butą nuomoti. Žiemą iš kaminų besiveržiantys dūmai, ant stogų iškeltos belaidžio interneto antenos liudija, kad miestiečių kėlimasis į sodininkų bendrijas akivaizdus.
Pirmieji kolektyviniai sodai Kaune pradėti kurti seniai. Prie dabartinių K. Baršausko ir Aukštadvario gatvių daugiau nei 3 ha plote įkurtas pirmasis Lietuvoje kolektyvinis sodas „Rūta“. Šiandien tai - gražus nuosavų namų kvartalas. Kauno miesto sodininkystės draugija tapo kolektyvinių sodų kūrimosi Lietuvoje pradžia. Šiandien istoriniam Kauno susivienijimui „Sodai“ priklauso daug sodininkų bendrijų, įsikūrusių Kauno, Prienų, Jonavos ir Kaišiadorių rajonuose.
Sodininkų bendrijų iššūkiai ir problemos
Išaugę bendrijų poreikiai nėra lygioje gretoje su kitais savivaldybių teritorijų administraciniais vienetais. Ne kartą keistas, tikslintas Sodininkų bendrijų įstatymas nelabai palengvino sodininkų kasdienybės naštą: visi ūkiniai ir finansiniai reikalai pagal įstatus krenta tik ant pačios bendrijos pečių. Lietuvoje nėra kitų teritorijų, išskyrus sodininkų bendrijas, kur gyventojai privalėtų iš savo kišenės mokėti už bendro naudojimo žemės priežiūrą. Visose kitose gyvenamosiose vietovėse - miestuose, miesteliuose, kaimuose, naujai susiformavusiuose gyvenamuosiuose kvartaluose - viešąją infrastruktūrą ir bendro naudojimo žemės priežiūrą finansuoja savivaldybės.
Lietuvoje viena kita sodininkų bendrija ryžtasi likvidacijos procesui ir siekia, kad gyvenamojoje teritorijoje viešąją infrastruktūrą ir valstybinės žemės priežiūrą finansuotų savivaldybės. Visgi likvidacijos procesas nėra rožėmis klotas, o ir savivaldybės neskuba atverti savo glėbio. Vienas SB „Guboja“ likvidacijos svarbiausių motyvų - finansinis. Bendrija jau antrus metus iš eilės pretendavo į Klaipėdos rajono savivaldybės skiriamą subsidiją sodininkų bendrijoms, skirtą bendrai naudojamos infrastruktūros priežiūros išlaidoms. SB „Guboja“, vienijanti 736 sodo sklypus, iš kurių daugiau nei 400 turi bendrijos nario statusą, šiandien susiduria su esminiais funkciniais ir teisiniais iššūkiais. Nuo 2001 m. sparčiai augęs deklaruotų gyventojų skaičius pasiekė apie 530, o realiai gyvenančiųjų yra dar daugiau - dalis jų deklaracijos nėra pateikę.
Sodininkų bendrijos valdybai pastaraisiais metais teko spręsti klausimus, kurie būdingi savivaldybėms: žemės paskirties keitimus, vienbučių gyvenamųjų namų statybų derinimą, nelegalių statybų kontrolę, nuotekų tvarkymo ir aplinkos taršos problemas, privačių teritorijų priežiūros ginčus. SB „Guboja“ valdybos pirmininkė atkreipia dėmesį, kad situaciją dar labiau komplikuoja mažėjantis bendrijos narių aktyvumas: į eilinius susirinkimus dažniausiai susirenka vos apie 40 narių. Toks skaičius yra minimalus ir praktiškai neleidžia priimti reikšmingų sprendimų.
Bendrijos teritorija yra didelė ir įvairi: 47,42 ha sodo sklypų, 3,51 ha žaliųjų plotų, 4,941 ha melioracijos kanalų, 10,34 ha kelių ir šalikelių, 1,72 ha tvenkinių, 4,28 a ūkinis kiemas. Bendrijai priskirtos bendro naudojimo žemės plotas siekia net 20,53 ha. Tokios teritorijos priežiūra reikalauja nuolatinio finansavimo, techninių pajėgumų ir administracinių galių, kurių sodininkų bendrija neturi ir negali turėti pagal savo teisinę formą.
Teisiniai ir infrastruktūros iššūkiai
Klaipėdos rajono savivaldybė informuoja, kad tinkamai nepasiruošus, teritorija - keliai, sniego valymas, šienaujami plotai - gali ne tik likti be priežiūros keleriems metams, čia gali būti stabdomos ir namų statybos. Todėl sodininkams esą reikia įsivertinti galimas rizikas prieš žengiant žingsnį link sodininkų bendrijos statuso naikinimo. Panaikinus sodininkų bendrijos statusą, visi toje teritorijoje esantys sklypai tampa žemės ūkio paskirties žeme. Tai reiškia, kad pastatus ten gali statyti tik ūkininkai, kurių sklypai ne mažesni nei 50 arų. Kadangi beveik visi sklypai sodininkų bendrijose yra mažesni, savininkai turės keisti žemės paskirtį į gyvenamąją. Nepakeitus paskirties, statybos nebus galimos. O sprendžiant dėl sklypo paskirties keitimo, vertinamas ir privažiavimas prie jo. Tad, jei teritorijoje nėra reikalavimus atitinkančio suprojektuoto ar įregistruoto kelio, paskirties keitimas gali būti neleidžiamas.
Sodininkų bendrijų virtimas gyvenvietėmis susiduria su teisiniais ir infrastruktūros iššūkiais. Visų pirma, reikalingos įstatymų pataisos, kad sodų bendrijos galėtų normaliai funkcionuoti kaip gyvenvietės. Taip pat siekiama, kad norintiesiems statytis namą sodo sklype nereikėtų vargti perdarant detaliuosius planus ir iš naujo atliekant brangius sklypo matavimus. Po sodininkų bendrijos likvidacijos proceso realios permainos, nors ateityje ir tapus savivaldybės teritorija, neateis savaime lyg burtų lazdele mostelėjus.
Pagrindinis trūkumas, su kuriuo susiduriama apsigyvenus sodininkų bendrijoje, - siauri keliukai. Žmonės dar nėra taip subrendę, kad surinkę pinigus išasfaltuotų savo kelius, o ne kasmet piltų žvyrą ar nežinia iš kur gautą skustą asfaltą. Gyventojai turėtų suprasti, kad kelių priežiūrą užkrovę ant savivaldybių pečių problemos neišspręs, pinigai jų remontui turi iš kur nors atkeliauti. Arba sodininkai patys remontui susimes po tūkstantį litų, arba šią sumą per kelerius metus mokesčių už žemę pavidalu surinks savivaldybės. Problemos dėl kanalizacijos, elektros energijos linijų bei šildymo yra laikinos.
S. Gentvilas teigia ruošiantis kreipimąsi į Konstitucinį Teismą, kad sodų bendrijos miestų teritorijose būtų visiškai panaikintos. Jis situaciją apibūdino kaip Brazilijos favelose ar Indijos lūšnynuose. Anot jo, joks žemės ūkis daugumoje, ypač miestų teritorijose esančių sodų bendrijų, nevystomas, o statomi gyvenamieji namai, nors žemės paskirtis ir yra žemės ūkio. Tačiau šios teritorijos yra išskirtos, savivaldybės negali jose plėtoti infrastruktūros. Gyvenamieji namai statomi be vandens ir nuotekų komunikacijų, kai kur net nėra galimybių privažiuoti greitosios ir gaisrinės automobiliams. Jokia sodininkystė Klaipėdoje Tauralaukyje nevyksta, ir Dituvos soduose ji nevyksta.
Reikia spręsti sodo bendrijų administratorių reformavimo ar net panaikinimo klausimą, nes dabar jos net „pačios savęs panaikinti negali, nes nesusirenka nariai ir negali balsuoti“. Taip pat sodo bendrijų pirmininkams suteikiama per daug galių, jie net derina sodo namų projektus. Retoriškai klausiama, kodėl gyvenamosios paskirties teritorijose net ir 50 kv. m namui reikia derinimų, mokėti infrastruktūros mokestį, prisijungti komunikacijas, pastatas turi atitikti A++ šilumos klasę, o soduose to nereikia, nors faktiškai ir statomi gyvenamieji namai.
Lietuvoje nėra kitų teritorijų, išskyrus sodininkų bendrijas, kur gyventojai privalėtų iš savo kišenės mokėti už bendro naudojimo žemės priežiūrą. Pakaunės soduose didėjant gyventojų skaičiui, vis opesnė nuotekų surinkimo ir šalinimo problema. Toli gražu ne visi gyventojai susipažinę su civilizacijos laimėjimais ar geba įsigyti nemažai kainuojančius vandens valymo įrenginius. Fekalinė kanalizacija kaupiama surinkimo duobėse, o nenorint mokėti pinigų už jos išvežimą paslapčia leidžiama į gruntą arba naktimis žarnomis pumpuojama į griovius. Nuolatos gaunama signalų apie šiuos pažeidimus. Žmonės skundžiasi pagrįstai, juk kas norėtų gyventi nevalyvo, savo tualeto turinį į aplinką liejančio kaimyno pašonėje. Nustatytiems teršėjams pirmą kartą skiriama nuo 400 iki 2 tūkst. litų bauda. Įkliuvus antrąkart tenka kaip reikiant paploninti piniginę, už pakartotinį pažeidimą numatoma nuo 1 tūkst. iki 4 tūkst. litų bauda. Baudą sumokėję žmonės dažniausiai suvokia, kad antrasis apsilankymas jiems kainuos dar daugiau, ir įsirengia reikalavimus atitinkančią nuotekų surinkimo sistemą. Tai padaryti pigiau nei mokėti baudas.
Sodininkų bendrijoje „Draugystė“ vasaros pradžioje susirinkusi 5 narių bendrijos taryba nutarė, kad būtina skubiai tvarkyti kai kurias labiausiai duobėtas kelių vietas. Tuo tarpu bendrijos sąskaitoje tebuvo likę vos 300 eurų. Anot pirmininkės, lieka viena išeitis - kelti metinį mokestį, kuris šiuo metu yra tiesiog juokingas - 10 eurų per metus. Šilutės seniūnas Raimondas Steponkus patvirtina, kad seniūnijos prievolės sodininkams baigiasi ties sodo vartais. Sodininkų bendrijos pirmininkė pastebi, kad talkose dalyvauja vis tie patys keli žmonės, nors norą, kad aplinka būtų tvarkinga, išreiškia ir visi kiti. Pirmininkė sako jau kėlusi klausimą ir apie sodų bendrijos panaikinimą, bet išsiaiškino, jog žemės mokestis tuomet sodininkams pakiltų 10 kartų.
Bendrijos „Pavasaris“ pirmininkas pasakoja, jog ir čia metinis mokestis yra menkas - 5 ar 7 eurai. Jo surenkama tik tiek, kad vos užtenka netikėtai iškylantiems smulkiems reikalams sutvarkyti. O prireikus remontuoti kokį keliuką, buriami toje gatvelėje gyvenantys žmonės, kurie važinėja automobiliais. Jie susideda didesnes sumas, nes supranta, kad niekas kitas tų duobių neremontuos. Bet ir „Pavasario“ soduose yra vengiančių mokėti net tuos minimalius mokesčius. „Rasos“ sodų bendrijai vadovaujantis pirmininkas sako, jog čia sodininkai moka 32 eurų mokestį: po 15 eurų nario mokestį ir tikslinį mokestį bei po 2 eurus - už vandenį. Ir šioje bendrijoje kasmet būna vėluojančių ar nesumokėjusių mokesčių narių, ir tai kenkia visų gerovei.
Valstybė netvarko sodų kelių, juos prižiūrėti ir tvarkyti tenka mums. Daug metų nerandama sprendimo dėl sodų bendrijų planų, kurie neatitinka tikrovės. Sodininkams neskiriama Europos Sąjungos (ES) lėšų. ES lėšos yra numatytos ir gali būti skiriamos. Bėda, kad Lietuvos politikams stringa žodis bendrija. Sodininkų bendrija, nors vienija grupę žmonių, turinčių tam tikrus tikslus, anot valdininkų, nėra bendruomenė, todėl jai negalima skirti ES paramos.
Jau kelerius metus galiojantis infrastruktūros mokestis yra kitas labai svarbus veiksnys. Iš esmės tai yra mokestis už norą sodų bendrijoje pasistatyti namą, o infrastruktūros mokesčio suma priklauso nuo savivaldybės. Statytojai pasakojo, kad turi sumokėti po 2 tūkst. eurų nuo namo, o už tą sumą norėtų, kad būtų padarytas šaligatvis, atvestos komunikacijos. Tačiau žmonėms pasakoma, kad ne, negalima to padaryti, sumokėkite mokestį, o jūs paskui patys atsiveskite reikiamas komunikacijas. Infrastruktūros mokestis turėjo būti skirtas tam, kad žmonėms būtų atvestas vanduo, kanalizacija, elektra - reikalingi dalykai. Tačiau tas mokestis įkrinta į bendrą biudžetą ir nieko žymiai daugiau, nei iki to mokesčio įvedimo, sodų bendrijose neatsiranda, visais šitais dalykais reikia rūpintis patiems. Sodininkai, kurie registruoti sodų bendrijose kaip nuolatiniai gyventojai, moka gyventojų pajamų mokesčius savivaldybėms, kurioms priklauso jų sodai, bet grąžos iš jų gauna nepakankamai. Anksčiau būdavo lengvata, nes jeigu mieste stataisi namą, aplink yra gatvės, dujos, vanduo - yra galimybės, o soduose viskas išbraukta. Kai ES pinigai atėjo, labai mažai į sodus buvo atvesta vandentiekio. Visur vedžiojo, kur tik norėjo, o sodai iškrito.
Sodininkų bendrijos pačios rūpinasi savo aplinka, savivaldybės ar seniūnijos mažai teprisideda, o sumažinus leistiną sodo namelių kvadratūrą gyvenimas soduose dar labiau pasunkėja. Tai buvo lyg lengvata, kad žmonės, kurie tiesiog negali įsigyti būsto, galėtų statytis iki 80 kv. m namus supaprastintomis sąlygomis. Buvęs aplinkos ministras sugalvojo, kad reikia tai uždrausti ir palikti 50 kv. m, nes sodo namelių užtenka, čia gyventi nereikia - tegul perka kotedžus, ima paskolas. Todėl ir buvo toks suaktyvėjimas, notarai ir antstoliai iš tikrųjų lakstė, kad užfiksuotų visas statybas iki lapkričio 1-osios.
Kaimynų ginčai ir teisiniai aspektai
Sodininkų bendrijose neretai kyla nepasitenkinimų ir konfliktų tarp gretimų sklypų savininkų dėl įvairiausių priežasčių. Nacionalinės žemės tarnybos specialistai informavo, jog atskiros statistikos, kiek per metus skundų juos pasiekia dėl kaimynų veiksmų, nerenka, tačiau, gavę skundą, pavyzdžiui, dėl pakeisto sklypo reljefo, atlieka neplaninį patikrinimą - vyksta nurodytu adresu ir vietoje tikrina nurodytą žemės sklypą.
NŽT Vilniaus miesto skyrius per 2019 m. atliko 790 neplaninių patikrinimų. Viso buvo nustatyti 3976 žemės naudojimo tvarkos pažeidimai, už kuriuos numatyta teisinė atsakomybė. Dažniausiai nustatomi pažeidimai apima žemės naudojimo apleidimo atvejus (2125), valstybinės ir privačios žemės užėmimo (1538), žemės naudojimo ne pagal nustatytą paskirtį ir naudojimo būdą (271) bei riboženklių sunaikinimo arba sugadinimo (39).
Šiais, 2020 metais, NŽT specialistai visoje Lietuvoje planuoja atlikti daugiau kaip 12 tūkst. žemės naudojimo patikrinimų. Taip pat informuojama ir Valstybinė mokesčių inspekcija, bendraujama ir su Nacionaline žemės tarnyba. Savininkui susitvarkyti duodamos 2-3 savaitės. Registruotais laiškais siuntinėjami įspėjimai. Vieni reaguoja ir susitvarko, kiti - ne. Yra tokių savininkų, kurie turi labai daug sklypų ir gyvena net ne Panevėžyje. Anot seniūno, kartais pavyksta paskambinti apleisto sklypo savininkui į Angliją ar Norvegiją.
Advokatas Evaldas Klimas komentavo, jog kiekviena kaimynų ginčo situacija individuali, taigi, net mažiausi niuansai gali lemti skirtingus pažeistų teisių gynimo būdus. Pagrindiniai pažeistų teisių gynimo būdai ginčuose tarp kaimynų yra kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją (VTPSI) dėl statybų, kuriomis pažeisti viešosios teisės reikalavimai. Taip pat galima ginčyti administracinius aktus administraciniuose teismuose, jei jie priimti pažeidžiant viešosios teisės reikalavimus, tačiau tai nėra susiję su statybos darbais. Kreiptis į teismą galima reikalaujant pašalinti pažeidimus, kurie daro neigiamą įtaką valdomam sklypui. Kilus ginčui dėl sklypo ribos, galima kreiptis į teismą dėl sklypo ribos nustatymo. Nors nėra statistikos, kiek teisininko įsikišimas padeda užkirsti kelią kilti teisminiam ginčui, tačiau, advokato žodžiais, kiekvienam asmeniui patartina įsiklausyti į teisininko patarimą. Asmuo gali būti įsitikinęs savo teisumu, tačiau galutinis teismo sprendimas gali būti visiškai kitoks nei tikėtasi.
Statistika ir tendencijos
Lietuvoje jau gerą dešimtmetį nyksta kolektyviniai sodai. Jie palaipsniui virsta gyvenamaisiais rajonais, kuriuose naujakuriai griauna senus sodų pastatus ir statosi naujus namus. Registrų centro duomenimis, visoje Lietuvoje kasmet buvo įregistruojama vidutiniškai po 2 tūkst. naujų sodo namelių (tiksliau - nekilnojamojo turto (NT) objektų, kurių paskirtis mėgėjų sodų). Tačiau 2024 m. šis skaičius šoktelėjo daugiau kaip dukart - pernai buvo įregistruota 5 tūkst. naujų sodo namelių. Registrų centro atstovas žiniasklaidai Mindaugas Samkus teigia, kad šis augimas neabejotinai yra sietinas su pernai lapkritį įsigaliojusiais Statybos techninio reglamento pakeitimais. 2024 m. lapkričio 1-ąją įsigaliojo pakeistas statybos techninis reglamentas STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“, pagal kurį I grupės nesudėtingų statinių kategorijai priskiriamų sodo namų plotas sumažintas nuo anksčiau leistinų 80 kv. m iki 50 kv. m. Nuo šiol tokių projekto nereikalaujančių statinių aukštingumas negali viršyti 5 m. Kaip matyti iš statistikos, minėtas teisės aktų pakeitimas, reglamentuojantis sodo namelių statybą, paskatino šių NT objektų registraciją. Artėjant šiam pasikeitimui Registrų centras fiksavo gerokai išaugusius prašymų ir darbų skaičius, dėl to teko šiek tiek reorganizuoti darbą, kad būtų atlieptas momentinis paslaugų poreikio padidėjimas.
Lietuvos sodininkų bendrijų asociacijos pirmininkas Juozas Ravinis sako, kad Registrų centro pernai užfiksuotas sodo namelių registracijų šuolis labiau susijęs su noru spėti įteisinti turimus pastatus iki taisyklių pasikeitimo, o ne pačiomis statybomis. Soduose namus statosi tie, kurie turi mažiau lėšų, tuo labiau kad 80 kv. m yra minimalus šeimos namelis, kuriame galima tilpti. Todėl ir buvo Registrų centre, matyt, pateikta daug dokumentų, kad jie pradėję statybas, gal kas net ir spėjo jas užbaigti, pabaigė tvarkytis dokumentus. Remiantis Registrų centro duomenimis, šiais metais naujų sodo namelių registracija, regis, grįžo į iki tol buvusį tempą - per pirmąjį šių metų pusmetį įregistruota beveik 1,5 tūkst. naujų sodo namelių. Daugiausia sodo namelių registruojama didmiesčiuose ir šių miestų rajonų savivaldybėse: Vilniaus rajono savivaldybėje, Klaipėdos rajono savivaldybėje, Vilniaus miesto savivaldybėje, Kauno rajono ir Panevėžio rajono savivaldybėse.
Registrų centro duomenimis, šiuo metu sodų nameliuose nuolatinę savo gyvenamąją vietą yra deklaravę apie 38,5 tūkst. asmenų, tačiau sodų bendrijos Lietuvoje šiandien labai skiriasi. Vilniaus rajone esantys sodai, Kauno mieste esančios kelios bendrijos iš viso yra išskirtiniai variantai, kaip Birštone ar Druskininkuose viskas sutvarkyta, visko skiriama vienodai - ir miestiečiams, ir sodininkams. Niekas nediskriminuoja dėl teritorijos statuso. Lietuvoje yra daugiau kaip 1 200 sodų bendrijų ir apie 200 tūkst. sklypų jose, tačiau šis skaičius gali būti netikslus, nes reikėtų įvertinti realiai gyvuojančių sodų bendrijų skaičių, kaip ir nepamiršti tų, kurios neįtrauktos į oficialų registrą.
Kiekvienais metais įregistruojama po 700-800 sodo namelių pardavimo sandorių, pastaraisiais metais pikas buvo pasiektas 2021-aisiais, kai buvo parduota beveik 1 tūkst. namelių.
Ateities perspektyvos ir siūlomi sprendimai
Po sodininkų bendrijos likvidacijos proceso realios permainos, nors ateityje ir tapus savivaldybės teritorija, neateis savaime lyg burtų lazdele mostelėjus. Tačiau S. Matulionienė įžvelgia Lingių kaime gyvenančių žmonių iniciatyvumą ir aiškų savo ateities matymą: kurti vietos bendruomenę. Likvidavus sodininkų bendriją, žmonės siekia kurti pilnavertę kaimo bendruomenę, kuri galėtų lygiomis teisėmis dalyvauti įvairių lygmenų projektuose, konkursuose, bendruomeninių iniciatyvų finansavime. Tai suteiktų galimybę pritraukti lėšų viešosioms erdvėms, infrastruktūrai, kultūrinėms veikloms, socialinėms iniciatyvoms.
Dabartinės valdžios koridoriuose diskutuojama apie tai, kad reikia panaikinti ankstesnį S. Gentvilo sprendimą ir vėl soduose leisti be leidimų statyti 80 kv. m ploto namus. Aplinkos ministerijoje sudaryta darbo grupė, jau buvo vienas susitikimas, pokalbis apie sodininkų problemas. Klausimas dėl namelių vėl bus keliamas, nes reikėtų būti sąžiningiems: arba reikia suvienodinti sąlygas su gyvenvietėmis, jų gyventojais ir tada lieka 50 kv. m riba, o visiems didesniems statiniams reikia leidimų, arba leidžiate žmonėms tvarkytis patiems ir neprašote tokių pinigų, kuriuos imate iš gyventojų. Dabar reikia mokėti infrastruktūros mokestį ir dar pačiam tvarkytis visus gerbūvio reikalus, kad galėtum gyventi.
Lietuvoje sodų bendrijos keičia savo veidą: sodininkystė pereina į poilsio funkciją, tai jau ir įstatyme pakeista, leista soduose registruotis žmonėms. Tačiau problema, kad ne taip paprasta iš sodų bendrijos tiesiog tapti gyvenviete: savivaldybė turi pakeisti žemės paskirtį, specialiai daromas planas, tai užtrunka metus dvejus. Savivaldybės neįpareigotos tai daryti - bendrija išsiregistravo ir liko kaboti ant žemės ūkio paskirties žemės. Ten namus gali statyti tik ūkininkai ir sodininkai. Sodininkų bendrijos nebeliko, o ūkininkais niekas netapo, vadinasi, tie namai tampa lyg ir ne visai legalūs. Naujos sodų bendrijos jau nebesisteigia. Buvo verslininkų, kurie norėjo įkurti sodų bendriją, pristatyti joje namų ir parduoti, bet jiems nebuvo leista to daryti. Naujoms sodų bendrijoms neleidžia kurtis, o kitos bendrijos tiesiog natūraliai išnyksta, nes nėra kam rūpintis, nėra pirmininkų. Iš pradžių nustojama teikti ataskaitas Registrų centrui, o paskui - rinktis į susirinkimus. Žmonės tiesiog gyvena. Nepaisant iššūkių, sodų bendrijos turi didelį potencialą tapti pilnaverčiais gyvenamaisiais rajonais.
Sodininkai visą laiką kariauja, nes valdžia ignoruoja sodininkus. Jei neginsime sodininkų interesų - kam tada mes? Bėda, kad sodininkai yra susiskaldę. Jei būtų viena jiems atstovaujanti organizacija, reikalai spręstųsi kitaip. Daug metų nerandama sprendimo dėl sodų bendrijų planų, kurie neatitinka tikrovės.
tags: #ar #virs #sodai #gyvenvietemis